Entender el activo
Examinamos en conjunto la calidad de los ingresos, las obligaciones de los inquilinos, los gastos, las necesidades de capital, el estacionamiento, el terreno adicional y los usos operativos. Un rent roll (relación de inquilinos y rentas) es un punto de partida, no toda la historia de la inversión.
Posicionar el valor con evidencia
La evidencia de mercado y un rango de valor sustentado orientan el posicionamiento. Para vendedores, el acercamiento se dirige a contrapartes que puedan entender la propiedad completa. Para compradores, el encaje de la inversión incluye la tolerancia al riesgo, el financiamiento, la capacidad de administración y el horizonte de tiempo.
Negociar más allá del precio
Los periodos de debida diligencia, los depósitos, las condiciones de financiamiento, la posesión, las condiciones de transferencia y las obligaciones de cierre pueden cambiar sustancialmente el valor de una oferta. Paladin evalúa esas condiciones junto con el precio y la credibilidad de la ejecución.
Mantener la debida diligencia conectada al cierre
La revisión de contratos de arrendamiento, las inspecciones físicas, los requisitos del prestamista y el flujo de fondos necesitan una secuencia coordinada. Identificamos las dependencias desde el principio, damos seguimiento a las responsabilidades y distinguimos un contrato firmado de una transacción lista para cerrar.
Consideraciones importantes
La disponibilidad de deuda, las condiciones del prestamista, los certificados de estoppel de los inquilinos (estoppel certificates), los temas de título y levantamiento, la exposición de capital y los plazos del depósito pueden alterar la certeza del cierre. Una oferta más alta con una ejecución débil puede no ser el mejor resultado.
La perspectiva en la práctica
Lacuna Lofts
Una venta de $25 millones que consideró la comunidad creativa, los usos operativos y la propiedad completa, no solo una valuación convencional de oficinas.
Ver la historia completa ↗ACCESS Medical
Una venta de oficinas médicas de aproximadamente $5.3 millones concluida en 2018. La representación del vendedor conectó la ocupación médica con el financiamiento y los detalles del cierre.
Ver la historia completa ↗Preguntas que vale la pena considerar
- ¿Qué requiere el éxito además del precio?
- ¿Qué supuestos de ingresos y gastos pueden sustentarse?
- ¿Qué condiciones de financiamiento o de entrega podrían detener el cierre?
Qué conviene traer
Para empezar basta con la dirección de la propiedad, su objetivo y sus plazos. Si los tiene, traiga el rent roll (relación de inquilinos y rentas), estados de operación recientes, contratos de arrendamiento y necesidades de capital conocidas.
Enfoquemos la decisión.
Comparta la propiedad o el negocio, la ubicación, el objetivo, los plazos y su mejor número de teléfono. No necesita un paquete completamente documentado para una primera conversación.
Escriba a Paladin sobre adquisiciones y ventas